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一、实战操作之:土地获取

项目土地使用权的获得

国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。



土地使用权与旅游资源的经营权即相互关联,也相互区别。取得旅游资源的经营权,不代表获得了相应的土地使用权。旅游景区的规划涉及的面积巨大,旅游开发企业不可能也不需要取得整个规划区内的土地。只需要就单个的项目获得土地使用权即可以开发旅游资源。涉及经营性设施的建设部分,土地使用权应当通过出让、转让或出资入股等形式取得;而其中涉及基础设施和公用事业的土地,则应当区分特许经营权方式不同,对土地使用权的获得作出不同的处理。《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第五条规定了特许经营的三种方式:(一)在一定期限内,政府授予特许经营者投资新建或改扩建、运营基础设施和公用事业,期限届满移交政府;(二)在一定期限内,政府授予特许经营者投资新建或改扩建、拥有并运营基础设施和公用事业,期限届满移交政府;(三)特许经营者投资新建或改扩建基础设施和公用事业并移交政府后,由政府授予其在一定期限内运营。就方式(一)、方式(三)来看,特许经营者不取得项目所有权,则同样不取得项目所涉土地的使用权,方式(二),特许经营者在一定期限内拥有基础设施和公用事业,则应当获得项目所涉土地的使用权,同时根据《土地管理法》第五十四条第(二)的规定,特许经营者可以划拨方式取得。

旅游规划中涉及基本农田的应当符合《土地管理法》、《基本农田保护条例》条例的规定,尽量避免对基本农田的征用。有的企业,为了减少土地征收矛盾,规避征收审批程序,以与村民签订租赁合同的方式租用农村集体土地,用于景区经营性设施的建设,年限往往长达几十年。这种做法实际上是以租代征,将农用地转为了建设用地,违反了土地管理的规定。《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地,其第四十四条规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。为避免潜在的土地纠纷,建议项目公司依法获取土地使用权。


二、 实战操作之:投融资及PPP运作

1.特色小镇五大资金作用:


2.特色小镇PPP模式运作流程设计

三、实战操作之:申报流程

四、实战操作之:实战要点

五、实战操作之:案例解读

旅游特色小镇街区:

丽水古堰画乡小镇、越城黄酒小镇、龙泉青瓷小镇、湖州丝绸小镇、上虞围棋小镇、青田石雕小镇、茅台酿酒小镇、馆陶粮画小镇、湘西边城小镇、仙居神仙氧吧小镇、武义温泉小镇、宁海森林温泉小镇、乐清雁荡山月光小镇、临安红叶小镇、联溪徒步小镇、丽江玫瑰小镇、三都赛马小镇、永年太极小镇、新兴禅意小镇

浙江特色小镇一览:


青瓷小镇

浙江省第一批省级特色小镇创建名单正式公布,龙泉青瓷小镇凭借青瓷制作历史经典产业列入首批创建名单。


中国青瓷小镇于2012年正式启动建设,着力于打造集文化传承基地、青瓷产业园区、文化旅游胜地为一体的青瓷主题小镇。总体格局为“一核心、三组团”。核心区位于上垟镇,地处浙闽边境龙泉市西部,距市区36公里,龙浦高速、53省道穿境而过。山水资源优越、瓷土资源丰富、民间制瓷盛行,历百年不衰。上垟作为现代龙泉青瓷发祥地,见证着现代龙泉青瓷发展的历史。走进上垟镇,深山小镇的瓷风古韵,从旧屋翻新的大街小巷里飘溢出来,曾经的上垟国营瓷厂办公大楼、青瓷研究所、专家宿舍、工业厂房、大烟囱、龙窑、倒焰窑等至今仍在,成为不可复制的青瓷文化历史。因此,上垟在龙泉青瓷发展史上的独特地位、良好的产业文化基础,成为中国青瓷主题小镇的灵魂。

2015年底,“中国青瓷小镇开发项目”正式签约,总投资30亿元。分三期投入建设,以上垟镇龙泉瓷厂旧址为核心,整合周边资源,深入挖掘龙泉青瓷文化内涵,建设成为开放式、生态化的人文景区。青瓷文化园是青瓷小镇项目的核心,保留原国营龙泉瓷厂风貌,设置青瓷传统技艺展示厅、青瓷名家馆、青瓷手工坊等各种青瓷主题的休闲体验区,为不可复制的青瓷文化历史增加了新的休闲体验。

经过一年的建设发展,中国青瓷小镇初见成效,目前已吸引了89家青瓷企业、青瓷传统手工技艺作坊入驻,带动了当地4000多名农民就业创业。依托小镇浓厚的青瓷文化底蕴和依山傍水的秀丽风景,城镇建设风生水起,一个世界青瓷技艺传承地、青瓷文化创意集散地、青瓷文化交流汇集地为一体的世界级青瓷小镇已初具规模。

六、 实战操作之:招商运管

特色小镇的申报条件

(一)产业定位:符合信息经济、环保、健康、旅游、时尚、高端装备制造、金融等七大产业,以及茶叶、丝绸、黄酒、中药、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等历史经典产业。

  (二)建设空间:相对独立于城市和乡镇建成区中心,原则上布局在城乡结合部。规划面积在3平方公里左右,其中建设面积在1平方公里左右。

  (三)投资情况:3年(2017—2019年)完成固定资产投资50亿元以上(商品住宅项目和商业综合体除外),产业项目投资占比不低于总投资70%,其中信息经济、金融、旅游和历史经典产业特色小镇完成固定资产投资30亿元以上,26个加快发展县建设期可放宽到5年(2017—2022年)。申报创建对象的省级特色小镇培育对象,2016年完成的投资额纳入总投资额。

  (四)功能集成:规划以产业发展为核心,融合文化、旅游和社区功能,建设提供创业服务、商务商贸、文化展示、接待咨询等综合服务功能的小镇客厅,各种形式的网上公共服务平台。所有特色小镇要规划建成为3A级以上景区,其中旅游产业特色小镇要按5A级景区标准规划建设。

  (五)运行方式:有明确的建设主体,以企业为主推进项目建设,体现政府引导、企业主体、市场化运作。

  (六)综合效益:产业转型升级有实质成效,预计建成后有大量的新增税收、新增就业岗位产生,新集聚一批中高级人才,年接待游客30万人次以上。



特色小镇的申报材料

各单位申报时,需提供申报文件、概念性规划、年度计划、扶持政策、《特色小镇基本情况表》等材料各一式5份。具体要求如下:

  (一)申报文件:申报主体以文件形式向省特色小镇规划建设联席会议办公室提出申请。

  (二)概念性规划:须符合土地利用总体规划、城乡规划和环境功能区规划。

  (三)年度计划:分年度的投资计划、建设计划、用地计划,资金筹措计划等,以《特色小镇基本情况表》(详见附件1)形式汇总。

  (四)扶持政策:有申报单位支持特色小镇规划建设的扶持举措或政策意见。