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旅游地产专题研究

一 . 背景

旅游地产是当下热门的投资话题,一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花,收到各界各行的关注,另一方面,房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一,两者结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速,但目前旅游地产市场的开发却显示出很多致命的问题:

【现行旅游地产开发的五大致命问题】




二 . 我们的服务





三 . 基础研究


1. 旅游地产基本概念

旅游地产是主要为满足游客在旅游过程中的吃住游购娱等各种需求而开发的各类物业,服务对象是游客为主,旅游为主要功能,可依托现有的旅游资源或开发新的旅游产品来塑造旅游吸引力。
即:所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。


2. 旅游地产发展历程




3. 中国旅游地产行业发展规模

    截至2015年底开发和运营有旅游地产项目的企业共有5297家,同比2014年减少27家,但是我国旅游地产项目数量呈现增长趋势。

2011-2015年中国旅游地产项目开发企业数量规模






4. 国旅游地产行业发展前景

随着经济全球化的到来,旅游产业的高速发展逐渐成为第三产业中很强大的一个支撑。旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产,二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线,以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线,依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

旅游地产依托着旅游业的大环境正在蒸蒸日上,旅游地产不能像出售物业那样立竿见影的看到回报,但是根据近年来国家对地产政策的调整及对未来服务业的发展政策可见旅游地产的未来发展前景更大。

旅游地产行业未来的发展趋势主要包括:第一是从概念需求到产品支持,旅游产品逐渐成为了旅游地产的重要支撑。第二是两级开发的战略布局。第三是资源整合模式的多样性,依托多样化的自然资源,使得旅游地产本身的内容以及项目设计进一步多样化。第四是主题特色与质量要求的提高,旅游地产项目客户群体的需求多样化以及客源结构的复杂性,使旅游地产项目开发的功能产品多样化,以便适应不同层次的客户群体。第五是智力驱动作用明显,以便面对专业化程度越来越高的旅游地产项目开发。第六是旅游地产项目的金融化。第七是旅游地产内容的产业化,旅游地产不只是简单的地产概念,更多的需要文化支撑、产业支撑(包括养生产业、休闲娱乐产业等复合型的地产),以此实现人们行与居的结合,满足消费者对休闲与投资的双重追求。


5. 旅游地产未来开发趋势


1) 主题旅游地产先行,目的地体验升级    
主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂,以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中,形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象,也只有这样经营主题旅游地产,度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位,一是规模的定位,一是功能的定位,一是风格的定位,还有就是特色的定位,然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。并且,不管是何种主题旅游地产定位,都应该是从客人角度出发,能带给客人独特的度假感受,让顾客获得富有个性的文化感受,同时将服务项目融入主题旅游地产,以个性化的服务取代一般化的服务,让顾客获得独特而难忘的体验。

2) 度假旅游地产类型、层次、经营方式的多元化    
市场经济是自由经济,由于经济主体的多元化,必然带来经营方式的多元化。

3) 低碳生态化、智能化的发展趋势    
回归自然是现代都市人的梦想,而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的时,最大限度地保持原有地形地貌,创造出“尺度适宜与湖泊、海景为友,与山相邻,融于自然”的景观效应;在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率;强化低碳生态环保意识,如节能降耗:采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次次性用品改造等。


6. 政策集成

1) 旅游度假区政策,所在地政府可以给予贷款贴息或以奖代补扶持,3年内减半征收市政公用设施套费。同时,在安排国债资金、财政贴息或补助资金时,享受其他经济主体同等的政策,给予适度的税费优惠。

2) 新农村建设示范工程。国家和省级政府对新农村的建设有比较多的鼓励和优惠措施,国家农业部每年有固定基金对新农村建设示范点进行相应的奖励和宣传。

3) 农村公路建设(国家补贴和国债工程)、旅游公路(非干线)建设(国家旅游局、吉林省旅游局)工程。国家旅游局和省级旅游局重点对基础设施,特别是旅游公路建设具有较大支持力度。

4) 国家民生工程的资金补贴以及国家发改委批给各地都有鼓励民生发展的支持资金。

5) 设施农业的推广政策。

6) 江河湖海水源保护以及涵养林造林工程政策以及生态堤防建设资金。

7) 国家鼓励农村沼气池和节柴炕灶利用(国债补贴、省补贴)以及自然村屯自来水改造项目(国家),按照年度自来水改造实际情况进行一定补助。


四 . 案例分析


1. 东部华侨城






2. 观澜湖





3. 成都芙蓉古城






4. 各类旅游地产项目开发典型案例总结




五 . 关键法则


1. 规避旅游地产3大死亡陷阱



2. 旅游地产开发3大溢价关键



3. 旅游地产开发无忧筹备流程


前期准备阶段

操作节点

成败关键

操盘路径

1)       投资决策

1个确定3个衡量

确定  :投不投

衡量1:项目价值

衡量2:项目机遇

衡量3:项目风险

投资商在与旅游资源控制方签订合同前,要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游规划咨询机构,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。

2)       合同签订

1个目标3个争取

目标  :利益最大化

争取1:成功拿地

争取2:政策红利

争取3:多方支持

对拟开发区域与政府签订框架合作协议,明确成片区域的开发权。

由于报批建设用地(在尤其是70年的房地产用地)指标、征用集体用地需要时间,可以先期办出一部分(参照房地产项目开发流程),其余作为预留建设用地,政府承诺在一定时间内全部办理完毕。

要在一开始就针对各子项目(旅游项目或普通商品房项目)成立几个不同的项目公司,并将土地证分成多本,直接落在各项目公司名下,这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作,而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。

3)     管理架构建设

1个要求2个标准

要求  :有远见

标准1:判断力

标准2:决策力

合同签定后,应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。

4)     产品策划

        +

5)     运作策划

1个导向5个结合

导向  :盈利导向

结合1:投资&盈利

结合2:定位&目标

结合3 : 主题&资源

结合4:产品&市场

结合5:模式&操盘

项目开发的主要人员到岗,资金到位后,应及时启动项目策划工作。

项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。

必需聘请专业的旅游规划咨询机构,提供《旅游项目总体策划》及《旅游项目开发运作计划》等咨询服务。

6)     规划设计

1个坚持3个标准

坚持  :落地

标准1:市场导向化

标准2:盈利导向化

标准3 : 专业导向化

项目策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业旅游规划咨询机构,编制《旅游总体发展规划》,或者直接编制控制性详细规划,可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。

新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,到规划主管部门办理用地规划许可证,方可委托专业机构进行旅游项目设计。

7)     政府审批办理

1个目标3个关键

目标  :高效

关键1:有计划

关键2:懂流程

关键3:知事项

具体工作有:发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;规划委批准;土地规划审批;建设土地的招、拍、挂与征用;合同中政府承诺的落实;施工图的审查;建设准备与报建批复等。

建设阶段

操作节点

成败关键

操盘路径

1)       资金运作

         +

2)       工程建设

1抓2管

抓进度+管资金+管工程

在工程施工期间,以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。

该阶段以“单个项目”为对象,相关事项主要参考房地产项目开发流程的第二阶段“建设阶段” 。

后期运营阶段

操作节点

成败关键

操盘路径

1)       旅游项目开业

1申2筹

申报审核+筹备运营+筹措市场

项目完成工程建设,与开业运行,还有较大的差距;开业需要人财物齐备,并且还要有切实可行的营销方案。

景区管理部在竣工验收结束后,持竣工验收单(证书)等相关资料到旅游主管部门(旅游局)办理旅游经营许可证。跨县市区景区(点)开业,报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区(点)开业条件,未经旅游部门审核的,不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后,旅游经营单位向工商部门办理营执照,到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。

旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点,可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。

2)       地产项目运作

1炒3管

炒市场+管招商+管销售+管物业

主要参考房地产项目开发流程的第三阶段“后期运营阶段”。


4.    旅游地产项目操盘做610样


旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产旅游地产