欢迎来到旗鉴旅业官网!
当前位置:首页>民宿旅游

民宿旅游专题研究

一、 民宿旅游的发展背景
民宿是起源于欧洲乡村地区的一种旅游业态,最初以简单的提供住宿与早餐(B&B)为 基本模式。经历百余年的发展,在旅游业发育程度较高的发达国家和地区,民宿从乡村走向城市、从农场走向景区,不仅形态万千而且别具特色,成为区域性旅游品 牌及核心吸引物的重要构成。

7a7c.png

中国大陆的民宿业,经历了从2000年到2010年十年的尝试探索时期,2015年开始呈现爆炸式增长,如今民宿已然成为了一种热现象。如今,客栈民宿的发展已经逐渐迈过起步期,在消费市场和资本市场都受到了较高的关注度,政策扶持力度也在不断加强,其品牌的连锁化发展方式日益形成。

二、 中国民宿数据研究分析
(一) 中国民宿特点
中国大陆的民宿,它的表现形式和运营模式其实有别于我们所熟悉的日本、台湾地区的模式,造成这一现象的主要原因是:
1. 土地非私有。
中国大陆,大多数民宿都是种投资行为,经营管理者与业主非同一主体,导致经营管理者更注重经济的投资回报,而缺乏强烈的传承意愿。
2. 经济主体的多元化。
在中国大陆的民宿中,业主、投资方、运营者各司其职,对当地的风土文化所知不多,导致运营模式更偏向于酒店式。
3. 行业规范和相关法规呈现空白。
在中国很多的民宿产品在品质上,出现了良莠不齐的现象。当然这可能跟中国地大物博、地域发展不平衡和文化差异有关系,目前还没有一个行业规范来约束民宿行业。
4. 政府政策导向的不确定性和消费者的盲目跟风
造成中国大陆的民宿更追求从投资上的短期速效、非理性的圈地扩张。
因此,中国民宿现今最大的特点是选址小众化,运营非标准,产品体量小。

(二) 中国民宿旅游市场分析
1. 空间分布及市场规
截至2015年,全国客栈民宿共超过4万家,主要分布在南方,且以西南和东南地区最为火热,这一现状与我国旅游业的整体发展现状相吻合。

i.jpg


  • 截止目前,我国大陆客栈民宿总数达42658家。其中云南以6466家客栈民宿的数量位居全国第一;

  • 从各地数量规模上来看,超过3000家的只有北京与丽江两地,超过2000家的为厦门、大理、嘉兴三地;

  • 客栈民宿的分布集中于旅游业比较发达的区域,这一分布特征与我国旅游业的整体发展现状相吻合。

2. 房价水平及房间数量
一半以上的客栈民宿平均房价在100-300元,700元以上的客栈民宿也有一定比例。近9成的客栈民宿房间数在30间以下,36%客栈民宿低于10间房。
3. 入住率及平均房价
据云管家最新统计,2016年一季度全国及热门客栈集聚地的客栈民宿的入住率明显高于星级酒店及其他类型酒店。

2_4gbm.jpg

4. 客源分布
自有客源超过6成,分销渠道主要通过OTA揽客来实现,分销渠道多样化。江浙沪客源占78.56%,是客栈民宿客群的主力军。
5. 客栈民宿的人群特征

3_aq1b.jpg

图表显示,26-35岁这个年龄段,也就是80后、90后,是客栈民宿消费的主要人群,比重达到一半,说明了这部分人群对住宿的个性化、非标准化较为看重。

三、 中国民宿发展五大误区
(一) 城市民宿
有文章将城市民宿定义为“由小村落发展而来,多以公寓大楼的形式出现,以现代风格的建筑为特色”。这样的概念显然不够严谨,因为它仅仅从建筑形态角度出发对一种不是以观瞻为核心功能的事物下了定义。
另外,这个定义中的民宿已经没有了上述的两个“关键基因”。一种事物,如果不具备了应该有的关键基因,就是一种变异的东西。正如笔者在前文“给民宿取一个我们自己的名称”中引用的观点一样,这样的民宿实际上是“民办的住宿处”,是“私人办的市场化的大小酒店、旅馆、客栈”。所以,它显然不是我们要探讨的民宿。

(二) 规模效应
报载,国内某著名主题公园也瞄准民宿市场,计划在开园之前推出100间配套民宿。
这100间民宿是集中一个地块建设还是分散在该主题公园的几十平方公里之内,是统一经营还是租赁经营,如何体现当地的生活方式、风土人情?主人文化、家庭文化如何体现等。思考了这些问题之后,也就有了另一个担忧:民宿何为民宿,组团化的开发是不是一种“伪民宿”?而现实中类似组团式开发的民宿还真不少。

(三) 集群发展
有观点认为:民宿是一个集群性非常强的产业,因此,必须要抱团发展,同一区域共享基础设施。个体民宿的单打独斗,自立门户,一切问题自己解决,不仅会增加民宿的成本,抬高民宿的消费单价,而且将导致同一地区的民宿无法形成合力而产生恶性竞争。 这里的集群发展如果是“大集中,小分散”,笔者不持异议。但需要指出的是,如果把集群式发展理解为诸如“民宿一条街”“民宿村”“民宿乡”等“群众性运动”,则恰恰将导致恶性竞争,其发展结果也必将是几家欢喜几家愁。

(四) 资本运
目前我国大陆地区民宿基本可分为两类,一是家庭情怀的生活性民宿,一是资本驱动的商业性民宿。与境外民宿发展不同的是,我们的民宿投资方多数是城里人。就投资人身份来说,或企业老板,或从事规划设计的,或文化人,或对民宿情有独钟者;就资金来源说,或单一主体投资,或合伙,或众筹。总之,爱好、冲动、利润追逐等都有。市场经济条件下,各类人群出于各种目的投资无可非议,也都有可能取得成功。 

(五) 设计为
纵观大陆地区的民宿业,重设计之风甚嚣尘上。近些年来,不少地方举办了民宿设计大奖赛这样的活动;一些报人也在媒体上撰文“呼吁”如“设计,是乡村民宿产业的问路石”“设计,成就民宿精品”等“耸听”话题。设计之于民宿,固然重要,但还不能戴上“为王”的皇冠。


四、 提升民宿旅游市场竞争力的关键法则
(一) 特色、个性、主题式,是乡村民宿竞争力的决定性因素
乡村民宿竞争力,最终是由市场来决定的。具有竞争力的浙江民宿,多年实践的市场已经给出了大致的方向选择。乡村民宿旅游市场,总体看还是刚刚起步,根本没有到饱和程度,但放到篮子里都是菜的粗放经营阶段已经结束。

qisv.png

以景区为依托的民宿,将逐渐取代景区加宾馆的旅游模式,这是一个趋势。民宿以特色、价低、乡土味等多种优势,成为景区宾馆的竞争对手。游景区,住民宿,势必成为乡村旅游市场的主要模式。

2c2i.png

依托自然景观的民宿。选择自然景观较佳的山村,发展成一定规模的民宿。欣赏自然景观,呼吸新鲜空气,安静休闲度假,将会成为市民到乡村的一种生活方式。选择那些有山有水有风景的小山村,蓝天白云空气极佳的小村落以及安静休闲野趣的自然村,打造民宿群,具有较强的竞争力。

t542.png

以休闲农业为纽带的民宿。农耕文化,通古连今,源远流长,是乡村旅游的重要资源。休闲农业,集观赏性、体验性、品尝性为一体,是民宿经济的重要平台。休闲农业主题,构成特色民宿,旅游竞争力强。

s2co.png

安放在大自然中的精致民宿。社会资本进入乡村翻建和新建的精致民宿,数量已经相当可观。它们的选址环境、设计风格、标准配置、营销策略、规范服务,决定了其在乡村旅游市场上的强大竞争力。

(二) 经营模式创新,是乡村民宿的核心竞争力
农户经营为主体的民宿应该是常态。所有的农村经济活动,都应遵循保护农民利益的基本原则。这是中央反复强调的一个重要指导思想。乡村民宿是调动农村差不多所有资源的经济活动,更是农民财产性收入和经营性收入的财富盛宴。
所有权与经营权相分离的经营模式。不少民宿,由于农户经营能力低下,既难以承揽游客,更无法提供到位的服务,民宿经营难以为继。把民宿经营权转包他人,一般转包者会对民宿软包装和点缀再投资,他们在招揽游客、房间价位、服务质量、综合效益等方面都有优势。在做大利润“蛋糕”中,所有者和经营者能获得双赢。

0lvr.png

做大二次三次消费的经营模式。民宿说到底就是一个小市场。游客休闲度假住宿,每天吃饭住宿仅仅只是一次消费。游客还会吃夜宵、喝咖啡,还会购买各种农产品和工业品,此类可以归于二次消费。如果再把文化、音乐、字画、健康、健身、养生等元素放进去,三次消费就形成了。乡村民宿经济,是综合性的消费活动。三次消费开发的民宿经营模式,是立体式、综合性、高效益的经济活动,将会成为农村现代服务业的一个新业态。

(三) 设计、营销、品牌、价位、培训,是乡村民宿的重要竞争力
改建和新建的民宿,规划设计是最重要的基础。无规划,就无设计;无设计,就无民宿的改建和新建。这要成为一条定律,不折不扣地执行。农户改建的民宿,由政府资金补贴帮助设计,确保民宿风格具有个性特色,不至于俗套和重复。新建民宿,可以由政府请专业人士规划设计,再拿设计方案进行招商引资,也可以由投资者进行规划设计,政府帮助审查把关。
营销和品牌是民宿竞争力的具体体现。在乡村民宿刚刚起步阶段,一家一户的民宿很难完成,政府应担负起重要责任。在民宿数量达到一定规模之时,政府应到相关城市举行活动极力推荐宣传,并注重对品牌民宿的包装和营销。在互联网时代,所有民宿都要借助网络推销。个人微信的多次传播,对民宿的营销和品牌推荐,都会起到积极推动作用。
民宿价位始终是其竞争力的重要因素。当前民宿价位趋高,总体上是不利于提升市场竞争力的。当然少量走高档路线的民宿,价位基本上在千元以上,随行就市,由市场来调节,无可厚非。但民宿还是尽可能以较低价位来竞争为好,争取更多游客入住,提高入住率,并开拓二次三次消费市场,增加综合效益。
经营人员的培训更是直接决定着民宿竞争力。从一个农民转为民宿经营人员,没有系统培训和较长时间的实践是不可能完成的。通过应知应会培训、精致化服务培训、个性化服务培训、危机公关服务培训等,提高经营人员的业务能力和综合素质,这也是必须重视解决的问题。

五、 民宿规划五大模式

品质化的乡村酒店模式:以现代酒店经营管理理念,推动乡村旅游服务的规范化与标准化

image.png

案例分析

霸王岭雨林老屋酒店改造项
霸王岭位于海南岛西南部昌江县境内,海南省面积最大的林区,也是规划纲要首批17个重点景区之一,霸王岭负氧离子的浓度每立方厘米高达12000个。2008、2009两年,霸王岭国家森林公园连续两年森林旅游接待游客超10万人次。
雨林老屋酒店位于海南省昌江县霸王岭山脚下,原来是上世纪六七十年代青石结构职工旧住房、旧厂房,霸王岭林业局委托九源国际海南分公司通过设计改造后,打造成一家集黎苗风情、森工文化为一体的森林旅游度假酒店,设计充分体现节能、环保。酒店拥有24栋青砖灰瓦的墅式院落,每套房都配有独立庭院、温泉泡池等设施。融和“霸之林、王之木、奇之石、温之泉”同时也拉开了霸王岭旅游风情小镇建设的一个序幕。
项目改造前
原始状态,上世纪六七十年代青石结构职工旧住房和旧厂房,宿舍联排单间、庭院、围墙。


85mz.png

项目改造后
雨林老屋的24栋小院依地势而建,分列三排。第三排位于最高处,第一排位于最低处,仅用了8个月的时间完成了改造。
雨林老屋酒店改造按照修旧如旧的规划改造思路,通过修复、加固、重建、保留手工痕迹,营造农家院原生态的建筑风格。
房舍分为三排,最边侧是一条直接通向前厅的石板小道,两旁是葱郁的绿色植物,还有翠竹。一套一个院落,进入院子都是打开半人高木门。

xt6u.png

高端化的度假乡居模式:闲置农宅的整体改造与度假化利用

案例分
野马岭精品民宿,经过多次的实地调研和考察,我们为这个六百多年的江南夯土古村落,做了新的总体规划和概念构思。
项目改造前

适用村落特征

 

      一般位于热点游览线路上,交通可达性较好。

         村落可利用的休闲资源丰富,如河流、湿地、果林、山地等。

         具备一定的可建设用地条件,便于引入游乐设施或项目。

         村集体发展旅游积极性较高,且具有较超前的发展思路。。

模式要点

         由村集体牵头,对乡村休闲资源进行系统化整理,包装打造农耕文化园、乡村花海、儿童乐园等休闲项目,构建乡村休  闲产品体系。

         策划春耕节、乡村亲子课堂、丰收狂欢节等丰富多彩的乡村活动,创造乡村持续旅游吸引力。

         通过成立乡村旅游合作,组织村民开展旅游接待,为到访游客提供食宿服务。

         建议可采用“村集体+企业”的模式,吸引部分外部资金,用于投资较大但盈利性较休闲项目开发。





























1.png

项目造后

2.png

项目计划共分两期进行,一期以改建为主,二期为新建的客房。基于对场地和民宿的理解,在规划设计中基本保留村落的原始肌理,但对功能分区和使用流线做了新的调整:靠近路边的老宅做公共餐饮,依山就势的夯土房通过改造做客房使用,并选址设置两个公共配套设施,分别用作民宿大堂和咖啡馆。我们希望在这个传统村落中,新和旧,夯土和石头,保留 改造 新建混合共存。

个性化的文化民宿模式:一个乡村就是一个乡土文化博物馆,一个民宿讲述一个乡村历史故事


    适用村落特征

         村落历史厚重,文化特色突出;

         村域内拥有较为丰富的历史文化遗存,如名宅大院、寺庙宗祠等;

         村落传统肌理尚存,并保存一定数量的具有历史感的传统民居院落。

模式要点

         村落历史景观与文化游赏体系营建+传统文化艺术化、创意化、体验化利用

         对村落内文化遗存进行系统普查,确定保护红线与可利用等级;

         筛选村落的主题文化元素,并与村落的公共景观、体验活动、建筑风貌结合,营造村落浓厚的文化氛围;

         设计个性化的文化民宿,并创意文化休闲业态,如文化集市、博物馆、民俗餐厅等;

         部分历史价值较高的院落,可由外来艺术家、文艺青年等时尚群体精英经营,打造具有带动和示范效应的民宿标杆。


案例
分析

阆中花间堂·阆苑:四川阆中古城。与云南丽江、安徽歙县、山西平遥齐名的中国四大古城之一。阆中花间堂•阆苑所在的院落曾是当地酿醋世家田家的大院,始建于清朝,其建筑风貌是非常原汁原味的川北民居,比如基于榫卯技术的穿斗结构,比如小青瓦双坡悬山式屋顶。当年四川军阀杨森曾与田家大小姐在此成婚并在那个风起云涌的年代留下了诸多旧梦遗事。
项目改造前

ljw4.png

项目改造后

pyjf.png

花间堂的改造过程中,设计师期望通过对中国式感性特质的理性思维的传颂,让世界看到注解时代、气韵生动的中国文化之美。除此之外,又引申出一系列如花间书苑、茴香西餐厅、小型会议室、红酒吧、影音娱乐室及健身会所等活动空间。在古朴的小镇里,也能感受现代感的生活方式。

趣味化的休闲聚落模式:以好玩、丰富、创意的乡村活动为吸引力的特色休闲村落

适用村落特征

         村落生态优良,环境幽静,拥有天然的度假条件。

         一般为“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村,房屋空置率较高。

         村落民居建筑多为传统老院落,风貌特色突出,改造价值较高。

 闲置农宅集中经营+度假社区整体打造+高端度假品牌塑造。

模式要点

         由村集体对村内空置民宅统一租赁回收,通过引入外来企业资本或自筹资金,进行整体改造,并塑造独立度假品牌。

         民居改造讲求文化性、乡土性与品质感兼顾,追求外旧内新、外朴质内奢华的效果。

         可通过探索村民房产、土地入股等多种方式,实现社区居民持续参与。

         当地村民可被返聘为度假村(区)员工,推动村民就地就业。





















莫干山 民宿改造项目
项目地址:浙江省德清县莫干山
原建年代:1920年左右                 
占地面积:310㎡                  
室内面积:两层共370㎡                           
建筑主材:回收建筑旧木, 抛光水泥,粗砂墙面
空间功能:客房,客厅,水吧,厨房,酒窖,SPA冲浪池,户外烧烤和休息露台
老房子是不是一定要拆建?乡土味的东西就没有一点价值?在设计师看来,恰恰是这些被人遗弃的老房子代表了独具中国传统色彩的乡村建筑文化,它们跟自然的关系远远要比现代的钢筋混泥土建筑来得和谐、永生。坐落在莫干山上的凤凰居,原建筑结构老旧,已被废弃多年。建筑团队通过向当地农民学习与土地相处的伦理以及以自然和谐相处的智慧。在原有的基础上进行修缮和改造,将本土的人文精神和自然景观、古朴建筑和现代生活相融合。
项目改造前


sf96.png

项目改造后

ro98.png

门前有石阶,是用有纹理天然石块的削成。种一些野花草在石阶缝隙内,取带有苔藓痕迹未经斧凿的石块砌成围墙,这样便有了山谷间的风味。
相较于“室” 的隐秘性而言,”客厅“是对外敞开的部分,位于建筑前部,是用来宴请宾客、朋友聚会的场所。
山中居室适宜明亮干净,不可太宽敞。明亮干净则令人心旷神怡,过于宽敞则费人目力。为了复原山中原始风味,让居住体验更加的神清气爽,在改造过程中特别将后室的墙全部改成了全景玻璃,让后山的景色一览无余。透过玻璃,室内的人可以看到外面的阳光、风雨、感受到自然界的变化。

rb7h.png

房间的浴缸,将是推开度假时间后续的故事,这种不破坏原有建筑外观的改造型乡村度假小屋通常称之为“超五星”。因为星级酒店所有的空间都是公用的,从公用区域跨到私用的房间,不会有诸如院子、客厅这样的过渡空间,但改造类的乡村老屋不同,它通常私密性非常好,有很大的院子,独立的客厅,视野开阔的露台,加上创意十足的配饰,柔软的床垫,绿色无污染的食材等,从内心的享受来说这些其实已经超过了五星级。

房间的浴缸,将是推开度假时间后续的故事,这种不破坏原有建筑外观的改造型乡村度假小屋通常称之为“超五星”。因为星级酒店所有的空间都是公用的,从公用区域跨到私用的房间,不会有诸如院子、客厅这样的过渡空间,但改造类的乡村老屋不同,它通常私密性非常好,有很大的院子,独立的客厅,视野开阔的露台,加上创意十足的配饰,柔软的床垫,绿色无污染的食材等,从内心的享受来说这些其实已经超过了五星级。

产业化的主题庄园模式:
一座主题庄园提供一种高品质田园生活方式

image.png


南投.秋山居

g0zd.png


秋山居民宿是仿唐风的中式建筑,日本庭园风格,占地超过3万平方米。室外的露天温泉可直接欣赏山岚和溪水美景,而秋山居同样继承春水堂美食的特色,采用当地食材,提供无菜单料理,您可在民宿内泡汤享用美食,彻底放松身心灵。民宿仅提供11间客房,每间都是各自独立,室内空间宽广。值得一提的是,民宿主要招待12岁以上的客人入住,专注于特定的客群,提供低调奢华的享受。

旗鉴旅业致力于文旅产业项目高视野操盘、科学化落地,设立投资咨询、策划规划、创意设计、品牌营销、运营执行、地产策划6大服务平台,为旅游景区、世界遗产地、国家公园、旅游度假区、目的地城市、旅游投资商、城市运营商等相关企业提供盈利、科学、数据型的咨询服务。

旗鉴将帮助客户解决旅游项目开发及运营过程中遇到的种种问题,提供顾问式咨询服务,包含:旅游规划、旅游策划、旅游地产开发、旅游地产策划、特色小镇规划、特色小镇运营、乡村旅游策划、乡村旅游规划、旅游项目开发策划、旅游项目策划、旅游项目规划、旅游项目开发、农业旅游规划、农业旅游策划、旅游总体策划、旅游开发规划、旅游营销策划、景区规划、景区策划、景区营销、景区营销策划、农业园规划、旅游产业发展规划、全域旅游策划、全域旅游规划、景区升A规划设计等。



旗鉴旅业以创新的中国智慧,服务中国文旅产业, 开创休闲产业专业咨询的新时代, 立即致电180-1631-9993或400-902-0628,即可获得专业咨询顾问的智助。